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广东三旧改造 广东五大实招提升“三旧”改造

日期:2019-09-30 来源:广东三旧改造 评论:

[摘要]原标题:广东五大实招提升“三旧”改造广州日报讯 (全媒体记者贾政 通讯员黄华坤)近日,广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(以下简称《指导意见》),提出19条针对性的改革措施,以五大实招助推高质量发...……

原标题:广东五大实招提升“三旧”改造

广州日报讯 (全媒体记者贾政 通讯员黄华坤)近日,广东省人民政府颁布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》(以下简称《指导意见》),提出19条针对性的改革措施,以五大实招助推高质量发展。

《指导意见》聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难等重点难点堵点问题,加大政府让利惠民力度,提出19条针对性的改革措施,切实维护权利人和市场主体合法权益,力求建立政府引导、市场运作、规划统筹、政策支撑、法治保障的“三旧”改造管理新格局。

该文件自2019年9月1日起施行,有效期5年。据悉,省自然资源厅已同步制定《广东省深入推进“三旧”改造工作三年行动方案(2019-2021年)》,作为《指导意见》的配套实施文件,落实《指导意见》的具体工作安排,将近三年工作任务分解到各市、各有关部门,明确了工作事项、责任分工和时限要求。

按计划,至2021年,广东将新增实施“三旧”改造面积23万亩以上,完成改造面积15万亩以上,投入改造资金5000亿元以上,其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。

措施一:降低改造成本

鉴于在一些改造项目中改造主体承担了原来应由政府承担的补偿安置、土地平整等工作,改造后还要向政府无偿移交公益性用地或物业,按照从实际出发、实事求是的原则,允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献。

同时,在保障政府收益不受损的前提下,允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款,丰富地价实现形式,减少利益分配争议,调动市场主体的积极性。对创新创业载体根据土地权利受限情况实行差别化地价,降低其用地成本,支持科技创新和实体经济发展。

措施二:优化利益分配

加大财政奖补力度。在市县政府实行财政奖补的基础上,省统筹整合使用相关财政资金,实行土地增值税补助政策,切实加大对市县的支持力度,推动解决“工改工”项目及公益性改造项目收益率低甚至没有收益的问题。

降低改造项目税收负担。对经政府确认由市场主体承担拆迁工作的单一主体归宗改造项目,定性为政府征收(收回)房产、土地并出让行为,可享受同等税收待遇,进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本,吸引更多市场主体参与。

措施三:提速改造用地审批

优化建设用地规模调节机制,创新改造单元规划制度,适当放宽规划修改门槛,推动解决部分用地因不符合规划而无法实施改造的问题。

优化标图建库审查要求,适当降低改造地块入库要求,加大对教育、医疗、养老、体育等公益性项目的支持力度,扩大“三旧”改造政策受惠面。

简化用地报批手续,优化微改造项目涉及规划、用地、建设、消防、商事登记等行政审批手续办理流程,提高审批效率。

广东三旧改造 广东五大实招提升“三旧”改造

总之,《指导意见》提出的五大措施,招招有力,切中要害。假以时日,旧改的“广东经验”将愈加丰富和完善,政府、改造主体和村民、居民、职工都将受益。

当然,更重要的是,“三旧”改造的“广东模式”还要提升,“广东经验”还要充实。

其次是优化利益分配。包括加大财政奖补力度;降低改造项目税收负担,进一步平衡“三旧”用地与新增用地的使用成本。减轻税费负担也是直接降低改造成本的项目,这使旧改有利可图,让参与改造的企业有效益比什么都有说服力。如果“三旧”用地与新增用地的使用成本差不多了,无疑有助于旧改的实施推广。

再次是提速改造用地审批。包括适当放宽规划修改门槛;适当降低改造地块入库要求;简化用地报批手续;推行区域评估制度等。说实在的,在我参与的许多“三旧”改造的调研中,这是最受非议的一个方面。当房地产迅猛发展时,前两个问题并不显得很突出,反而是报批的问题“卡脖子”。控规、环评、配套、审批流程让很多改造主体——无论是村里还是企业都十分头痛。这项改革若成功或许是“三旧”改造顺利推进、再造辉煌的“重要一招”!

最后是强化行政司法保障。主要是对“三旧”改造涉及土地征拆矛盾纠纷进行区分处理;利用行政裁决和司法裁判,妥善解决搬迁补偿矛盾纠纷;政府进行裁决前,应当先进行调解。从全国来看,因拆迁导致的矛盾纠纷仍居高不下,有理、有节地进行调解,必须予以行政司法保障,以使“三旧”改造顺利平稳推进,使得各方通过共享共建共治,实现共赢。

首先是降低改造成本。包括允许在改造主体缴纳的地价款中扣除前期投入成本和公益贡献;允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款;降低创新创业载体的用地成本。从用地款上直接降低改造成本,既为改造主体减轻压力,也会推动更多企业参与“三旧”改造,尤其是在国家住房政策调控高压依旧的情况下,可以增强企业参与旧改的信心。

推行区域评估制度,进一步缩减单个改造项目办理压覆重要矿产资源、节能、环境影响、地质灾害危险性、地震安全性等相关评估所需时间。

措施四:鼓励整体连片改造

允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡,推动解决旧城镇、旧村庄改造项目拆迁成本高、利益难平衡的问题。

允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式,实现地块规则化和地块合并,促进改造成本与收益平衡。

要求合理安排一定比例用地,用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设,并加强历史文化保护,实现经济、社会、文化及生态等综合效益。

措施五:强化行政司法保障

对“三旧”改造涉及土地征拆矛盾纠纷进行区分处理,其中,符合《土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整范围的,仍按照上述规定处理;对无法适用上述法律法规的由市场主体实施改造引发的征拆矛盾纠纷,明确可通过政府裁决和司法裁判途径解决。

特别是针对原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通的情况,利用行政裁决和司法裁判,妥善解决搬迁补偿矛盾纠纷。政府进行裁决前,应当先进行调解,切实维护公共利益和原权利人合法权益。

(责任编辑:范艺凡)

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“三旧”改造是2009年开始在广东试点的特殊政策。一是要解决建设用地紧张情况;二是要探索向存量要用地的方式方法;三是对旧村、旧厂、旧场进行全面改造整治,提升城市生活环境。

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“三旧”改造能否在全国推广,还要国家统一部署,但“广东经验”则有很多可借鉴之处。如“一村一策”“成熟一个,改造一个”“滚动改造”“双90%签名方可启动改造”“整村改造与微改造、全面整治协同进行”“新城规划与旧城连片改造一起推进”“旧城保护与改造协调”“旧厂改造与工业遗迹保护协调”等等。

至2019年8月底,全省共实施改造73.59万亩,完成改造42.58万亩,投入改造资金1.48万亿元,节约土地约18.88万亩,在盘活存量土地资源、保障经济社会发展方面,创造了城镇低效用地再开发的“广东模式”或“广东经验”。

又次是鼓励整体连片改造。包括允许通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行区域平衡;允许通过搭配改造、混合改造、置换改造等多种方式,实现地块规则化和地块合并;合理安排一定比例用地,用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设。在“一村一策”“成熟一个开发一个”的前提下,当然是整体连片改造为优选。因此,政府部门、改造主体要优先考虑整体连片改造方案,城市规划调整也要为此开绿灯,进行适当调整,毕竟,整体连片改造也可以融入一些市政项目设施。

根据广东省人民政府近日颁布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,到2021年,将新增实施“三旧”改造面积23万亩以上,完成改造面积15万亩以上,投入改造资金5000亿元。《指导意见》还提出了19条针对性的改革措施,以五大实招助推高质量发展——

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