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假涨价真促销!揭开东原启城所谓“涨价”之谜

日期:2019-10-17 来源: 评论:

[摘要] 三期5#价格表已出。预售许可证【2019】113号显示,东原启城5#毛坯均价11400+精装2500=均价13900.此次房源两个面积段:124.64&140.7最高备案价出现在29层02户,面积124.64,单价12250;最低价格出现...……

 

三期5#价格表已出。

预售许可证【2019】113号显示,东原启城5#毛坯均价11400+精装2500=均价13900.

此次房源两个面积段:124.64&140.7

最高备案价出现在29层02户,面积124.64,单价12250;

最低价格出现在2层04户,面积140.7,单价9980。

毛坯整体均价11400.

看到以上信息,你肯定觉得东原启城是涨价了,楼市铁定回暖,赶紧去买白沙洲;但其实真是那么回事吗?哥认为“假涨价、真促销”的可能性较大。

1.小户型保底,大户型促销

(东原启城5#一房一价)

真涨价了吗?此次放出的备案价显示:124面积段普遍比140平面积段的价格要高,在一些中间楼层,124的价格均达到12000左右,这个价格相比前期,涨幅远超过400!

再看140平,价格普遍在11000左右,属于微涨或者没有涨幅的情况。

大户型价格高于小户型,几乎是普遍定律。而东原启城却一反常态大户型做低价,主要原因就是:大户型真的难卖,不促销不行啊。

5#唯一刚需面积段124平,是维持神盘地位的唯一砝码:由于此次装修可以贷款,所以124.64平的房源首付50万起;相比之前的装修全款政策,首付72万左右,首付款整整少了22万!对于不少刚需,这个门槛非常低了,所以在这个面积段涨价,最见成效。

而140.7平,由于不在刚需优先选房的面积范围内,则为非刚需开启了绿色通道,等于该栋楼一半房源,非刚需买到机会非常大。

2.全民营销+放松装修贷款

其实5#早在收资料阶段,项目就已经开始“促销”大户型了:凡是老带新成功认购“指定房源”(多半是大户型),通通现金奖励,看到这是不是感觉似曾相识?

另外装修政策可贷款,有两方面原因:

一是前期精装修维权影响较恶劣,购房者对装修抵触情绪非常大;

二是装修全款,首付门槛太高,没有竞争力。

另一方面来讲,作为白沙洲三环内老牌刚需盘,东原启城堪称白沙洲楼市风向标,它的价格上涨一定程度上对其他楼盘都会有影响,此次涨幅虽然不大,对于楼市限价放松也是有一些利好的。

目前在三环内。14000以内的只剩保利上城和东原启城,而保利上城即将打包清盘,其他的楼盘都在15000及以上,13000只能在三环外寻觅。三环内一些老牌楼盘新出地块,定价也会相对较高,例如清江锦城。

而“东原启城涨价”的影响力,不仅仅存在于业主群和公众号,置业顾问在销售之前,就放出过消息:要涨到15000。在涨价舆论下虚掩着的促销,更大程度上体现:市场回暖,真不是一天两天的事。

附:东原启城楼盘测评

项目概况▲▲▲

东原启城项目属于白沙洲三环内,位于烽胜路与白沙五路交汇处,由武汉东原润丰房地产开发有限公司开发。公分三个地块开发,前两个地块房源仅剩K2一栋楼未推出,目前在售K1地块

东原启城三期(K1地块)是东原启城项目最后一期住宅,总建面48万方,配备一所幼儿园和1万方左右的商业,容积率3.73。共2831户。

规划包含13栋住宅,其中4、5、8、10、12#为48层,1#为41层、2#44层、3#34层、6#31层、7#58层、9和11#为47层。目前已推出1、2、3、4、6#。

K1地块小区位:北面为东原启城K2地块;南面为规划滨湖路、三环线;西面为青菱路;东面为还建房地块。

另外项目周边有污水处理厂,会对居住有一定影响;另外可能修建西武高铁,对K1地块临三环房源会有影响。

主要配套▲▲▲

商业:白沙洲现自有商业仅仅是武泰闸万隆广场,东原自己有规划商业,在加上蹭清江的配套,但是这些建成还需要时日。目前来看,商业基础非常薄弱。

学校:唯一值得说的就是学校,武珞路小学+华师一附中,都是分校,不过比张家湾小学/中学好多了。

医院:白沙洲新增医院省人民&省妇幼分院。

交通条件▲▲▲

地铁:5号线白沙五路地铁站,三期是距离地铁口最远、距离三环线最近的一期,不过也是不行可达的距离。目前白沙洲主要还是依靠公交,去汉口就要坐到武昌火车站转地铁,去汉阳可以走白沙洲大桥。

自驾:目前主要依靠烽胜路立交&白沙洲大道高架。后期可以走三环线。

公交:项目附近目前只有307公交,辐射汉阳,而且巨难等。可以走到白沙四路正商和金地项目附近,是636和632的停车场。

开盘详情▲▲▲

东原启城三期开盘采用一次一栋、一次两栋的推,节奏较缓,前期由于小户型较多,价格比较低,所以比较难抢到。

本次开盘5#为项目楼王,4梯3户,连廊结构,关于楼王,大家可以把他理解为各方面条件相对较好,显性特质就是价格会比别的楼贵。

① 125

② 142

户型设计仅有125和142两个大户型,房源只有180套,刚需优先选的只有125这一个户型,好在户型设计不是很奇葩,是功能性较强的三房。

这次开盘最大利好是非刚需,由于142不在刚需有限选房范围内,所以非刚需买到这个盘的机会还是很大的,整体会比之前好买很多,具体什么程度,可以参考下图:

东原启城开启“荐客有礼”活动

躺在列表许久的置业顾问突然诈尸并热情了很多:

我们再结合它的价格来看:

1.东原启城前期带装修均价13350,精装修部分不能贷款,性价比也是非常高的。

2.自从东原签约华师一附中的消息传出,东原摇身一变成为双学区房,和保利新武昌、保利上城一比,优势一下就出来了,一度挽回了由于精装&房屋质量维权损失的好感,加上前两个盘长期冬眠无加推,买启城的人非常多。

所以它想要涨价,对面万科卖到16000,自己卖个15000应该不成问题吧?

事实是问题非常大,买白沙洲的多是刚需自住,首付预算低,如果真涨预算一下加到60万,买账的人就会少很多。

而且主干道上的保利上城还有千套房源要卖,首付门槛低了近一半,开盘节点差不多的情况下,启城的处境比较尴尬。

综合点评

1.学区资源很优秀,在白沙洲刚需盘里数一数二,想买学区的可以重点看

2.周边环境非常一般,不确定因素太多(污水处理厂&高铁),自住舒适度低。

3.相比自住来说,投资更适合。

4.户型设计刚需,如果这期价格出来涨幅不大,可以考虑入手。

来源:微信公众号房哥买房

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