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买不起房也租不起房的年轻人, 或成为中国“逆城市化”进程的灰犀牛

日期:2019-09-26 来源: 评论:

[摘要]房地产行业波澜又起近几日,中国房地产行业波澜又起。事实上,用“波澜又起”这个形容词并不是特别恰当,因为中国的房地产行业自诞生之初至今,从未有过“波澜不惊”的时候。为什么会如此?因为房地产行业太庞大了。庞大到什么程度呢?庞大到你已经说不清它到...……

房地产行业波澜又起

近几日,中国房地产行业波澜又起。事实上,用“波澜又起”这个形容词并不是特别恰当,因为中国的房地产行业自诞生之初至今,从未有过“波澜不惊”的时候。

为什么会如此?因为房地产行业太庞大了。庞大到什么程度呢?庞大到你已经说不清它到底有多大的程度。按照官方的统计口径,中国房地产行业对于GDP贡献率(房地产增加值占比GDP),近几年稳定地控制在大约6%~8%的区间。

但事实上,如果中国的房地产对于中国经济的影响力如果真的只有不到一成的话,那么全国人民对于房地产的敏感和痛感远不可能像当下这般惊人。房地产行业是个十分庞大的概念,其产业上下游盘根错节,并非只是买一片地,钢筋水泥盖好房出售这么简单。

充分考虑间接关系后,按照财经媒体圈比较共识的看法是,当下中国经济总量有近三分之一都与房地产行业脱不开干系。以2016年为例,当年度6.7%的GDP增长中,有近2.4%是由广义房地产行业拉动起来的。以此计算,当年度广义房地产行业对经济贡献率达到了36%。而在2015年,这一数据是25%。

另外,还想要告诉大家的是,中国两大经济支柱,其一是房地产,其二是金融。金融对于中国经济的影响力有多大呢?举个很小的例子,金融行业上市公司利润占比中国所有上市公司总利润比例超过50%。为什么中国所有的企业,只要做到一定规模一定会做金融业务,根源就在没有任何一个买卖,能比直接买钱卖钱利润更高,赚钱更快。

为什么要提金融?因为金融和房地产之间的关系同样密不可分。最新的数据显示,中国房地产行业相关贷款占比金融行业整体贷款的比例,同样超过三分之一。各类房产相关衍生金融产品,体量更是难以确切统计。比如借消费贷充当购房首付流入房产的数据,都是现阶段数据统计的盲区。

无论从哪方面讲,中国房地产行业都是中国经济的核心命脉,至少现在还是。“强打压、硬着陆、还黎民百姓于太平”这样的想法,显然不现实。

房地产中介再陷风波

士农工商,这句话我想不少朋友应该都在有意无意间说过。但是你是否知道,这其实是封建时代下,中国阶层的鲜明写照。士大夫、农民、手工业者、商人,社会地位依次降低。我们在古装电视剧中经常看到一些堪称豪商巨贾的生意人想方设法都要培养自己的孩子读书进入仕途当官的桥段,这其实正是这一时期社会阶层问题的集中体现。

当然,当下时代不同了,金钱的多寡与社会地位之间绝大多数情况下都是呈正比的。这就好像是夫妻吵架中,时常会蹦出的一句经典台词——“你管人家谁谁谁钱是怎么赚来的,能赚到就是本事”。但是,这丝毫不能影响,房产中介这一庞大的社会群体,有钱却饱受争议(事实上是饱受非议和指责)的现状。

我相信大家身边都有从事房产中介行业的朋友,我也不例外。由于房产中介的收入是根据成交额比例拿佣金,而在一二线城市这样房价高企,动辄一套房产几百万的城市,卖一套房赚到别人一年收入的事情,并不罕见。从这个角度讲,房地产中介的确是赚钱的。

但与此同时,几乎除了从事房产中介本行业之外的所有人,提起这个行业时都难言好感,批评与指责从未远离过这个行业。中国房产中介“龙头”企业链接创始人左晖曾发表过类似让房产经纪人昂起头做人的观点,但是从现状看,链家中介口碑在行业中不升反降。归根结底,在于房产中介行业本身的属性——由于自身不创造价值,利润完全靠吸附于房地产行业获取,所以在房价矛盾节节攀升的的背景下,中介很容易成为众矢之的。

8月17日,我爱我家集团副总裁胡景晖于朋友圈宣布辞职。在这份后来多家财经媒体转载的轰动性离职声明当中,胡景晖将他的离职主因,归结于他前段时间炮轰以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨事件。导致链家(自如为链家旗下长租公寓品牌)董事长左晖向我爱我家董事长谢勇电话施压,最终导致胡景晖“被切割”出局。

当然,很快链家和我爱我家两大中介企业公关部门迅速加入战局,结果自然是事情变得越来越复杂,扑朔迷离,谁也搞不清楚究竟谁说的是真话,谁说的是假话。但是我们无意于趟两大中介企业公关的迷魂局,胡景晖事件真正的价值在于,他进一步撕开了一个一直存在,且饱受争议,但却没有集中爆发的重要民生事件——中国大中城市继房价暴涨之后,房租又迎来暴涨。

房住不炒尴尬、租售并举乏力

中国房价高这个事情是众所周知的,而且到底多高,很多的平台和媒体都有相关统计。但租房市场由于本身的属性原因,数据统计口径上并不统一。这里我们不妨综合几家不同的口径,进而管中窥豹一番。

中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内。过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广。

我爱我家集团研究院的统计数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。北京市统计局数据显示,2017年全市居民人均可支配收入为57230元,比上年增长8.9%。即月人均可支配收入为4769元。另据58同城和赶集网发布的报告,2017年北京人均月租金为2795元,同比上涨14%。

贝壳研究院Real data的一组数据显示:2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%,单平米月租金为91.5元;东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%;新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

如果我们以租房收入比作为衡量以北京为代表的中国一线城市租房行情,我们会发现从平均数据上来看,北京的租房收入比已经达到58%,也就是说超过收入一半都要用来付房租。而按照国际通用标准,租房收入比在20%左右时最为合理,40%即是房租过高警戒红线。当然,所谓平均数据,就是部分刚毕业的年轻人房租可能要占到收入的80%,而有些人则是高房租的受益者,这些情况都并不例外。

如果我们以成果论来评价过去这些年来中国房地产的各项调控政策的话,我们只能用失败来形容。房价越调越高,不得“饮鸩止渴”,采用违背市场经济法则的方式,人为限制行业中的土地交易、房产交易环节。最终房价未能有效降低,租房市场又成为了炒客们的新乐土,继而由多数城市中的年轻人来承担。

中国“逆城市化”进程的灰犀牛

“灰犀牛”是与“黑天鹅”相互补足的概念,“灰犀牛事件”是太过于常见以至于人们习以为常的风险,“黑天鹅事件”则是极其罕见的、出乎人们意料的风险。

房价上涨和房租上涨这件事本身,一定是所有人都能够预料到的大概率事件,因为经济在发展,所有商品的价格都会随之上升,这个不难理解。引发争议的从来都不是上涨这件事本身,而是究竟上涨多少才是合理的。

大城市房价&房租节节攀升这件事,可以有非常多的解读维度。我今天想分享的一个思路是,对于这一阶段刚刚离开学校,走入社会的年轻人而言,很有可能是中国大城市“逆城市化”的亲历者。

逆城市化是人口从大城市和主要的大都市区,向小的都市区、小城镇甚至非城市区迁移的分散化过程。主要原因是城市居民对生活环境自然化倾向的追求、大城市工业向外寻找廉价的土地和劳动力,以及交通和信息技术的发达。

参考欧美国家的逆城市化进程,其流程是城市中的富裕阶层最先搬离城市,紧接着中产阶层随之迁徙。也就是说,逆城市化的本质是城市本身已经过度发展,人们因渴望更幸福、更宜居、更舒适的生活环境而主动选择迁至大城市周边的区域生活,并将资源一同带出。

而现阶段,住在北京五环外、六环外、甚至干脆住在河北,每天消耗四五个小时在上下班路上的人,显然并非是富裕和中产阶层,而是北京的新赤贫阶层。他们的生活现状是,既离不开北京,又住不在北京,所以被迫选择距离北京很远的郊区生活。他们并非资源拥有者,所以他们住在远郊区,并不能将真正高价值的资源带至这里。

逆城市化进程,前提是已经充分完成了城市化。而现阶段,中国显然还处于城市化进程的快速发展期,此阶段就出现大量因无法融入城市而被迫离开城市的新生代年轻人,显然就是灰犀牛事件的表现,是隐藏未知风险的境况。

还是以北京为例,近几年来北京一直都在加速清理违规租房,而“合规”租房的市场补充却又迟迟跟不上。如果单纯从该事件来看,北京在主动引导人口流出,引导北京“逆城市化”(向河北)的动机比较突出。

但北京非常特殊的一个情况是,北京周边环境过于落后,“环京贫困带”的说法有其深刻的现实道理。更糟糕的是,华北地区又是中国环境污染(尤其是大气污染)的重灾区,离开北京到河北,生存环境和质量非但没有提升,反而丧失了北京的众多资源。起码从现阶段来看,是得不偿失的。

另外,依照中国的人口体量和产业结构,我也并不认为中国会完全按照欧美国家的逆城市化方向进行。相反,我个人倾向于城市群概念,其实就是中国版的“逆城市化”模型。因为中国起步过低,人口过多,完全实现全民城市化(一二线城市级别城市化,或者说是省会级别城市化)并不现实。未来大体量的人口城镇化,是需要依靠城市群方式实现城市化的。

每一次的房价和房租明显变动事件背后,都是中国城镇化进程新趋势产生和变化的重要节点。相比黑天鹅事件,灰犀牛事件中的风险多数是可预见,可管理,可博弈的。正确对待灰犀牛事件,完全有可能借助时间与趋势,实现风险收益的最大化。

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